築年数が経って古くなった物件で、「最近、入居者が見つからない・・・」とお困りではありませんか？新しい物件なら空室を埋めることに苦労することはそれほどありませんが、築年数が経てば経つほど入居希望者は少なくなってきます。そんな悩みを一気に解決できる方法の一つが建て替えです。今回は賃貸住宅の建て替えについてご説明していきます。

建て替えのメリット5つ

• 新しい間取りや設備にできる
• 家賃収入が増える
• 住宅以外にも転換できる
• 相続税対策になる
• 所得税の節税効果

最新設備と人気の間取で満室！

築30年を超えると、建物や設備の老朽化が目立つようになってきます。修繕費がかさみ、入居の客付けもより難しくなってくるのが築30年目以降です。だからといって、空室対策として安易に家賃を下げるのは適切とは言えません。家賃を下げたことによって空室が埋まったとしても、入居者の属性が低下すれば、ごみが散乱したり騒音トラブルが頻繁に起きたりと、ますます他の入居希望者から敬遠されてしまう可能性があるからです。

そうなる前にできる対策の一つに、建て替えがあります。思い切った対策ですが、特に、築30年以上が経過した物件には有効です。建物・設備の老化や空室率の上昇、家賃の下落など築古物件の抱える問題を一挙に解消でき、満室も大いに期待できます。

相続税や所得税対策にもなる建替え

　オーナーさんにとって、建て替えのメリットは次のとおりです。

• 新しい間取りや設備にできる

入居者のニーズに合った間取りや設備を導入できます。

• 家賃アップで収入が増える

新築であれば家賃を上げることができ、家賃収入アップに繋がります。

• 非住宅への転換も

賃貸需要がなくなっている場合、建て替えを期にコンビニエンスストアなど非住宅への切り替えも可能です。

• 相続対策になる

今ある築30年の物件自体が相続税対策の一環で建てられたということも。金融機関からの借入期間を30年に設定していた場合、相続税の圧縮効果はすでにありません。改めて新築物件を建て、新たな借り入れで将来発生する相続に備えることができます。ただし、多額の借入金が次世代に負担になるようであれば、事業承継について後継者の方とよく話し合っておくことが大切です。

• 所得税の節税に効果

新築にすることで多額の減価償却費を計上でき、所得税の節税になります。

入居者との退去交渉は管理会社との連携がカギ

建て替えを選択した場合、工事期間中は家賃収入がなくなります。物件を複数持っていて、他に家賃収入がある場合は問題にならないかもしれませんが、収入が途絶える期間は可能な限り短くしておきたいところです。 そのためにも、入居者との立ち退き交渉はスムーズに終わらせたいもの。

オーナーさんの都合で引っ越してもらう場合は、入居者に対して立ち退き料を支払う必要があります。長く住んでいる入居者がいる場合、高齢になっていて引っ越し先を自力で見つけてもらうのは困難なことも。物件をたくさん持っていれば同じような間取り・家賃の物件に移ってもらうことができますが、他に物件がなければ、管理会社と一緒に引っ越し先を探します。

建て替えを考える場合は、最初に管理会社に相談して、アドバイスをもらいながら進めるといいでしょう。

Elpis D+Labでは、建て替えや土地活用に関するご相談を承っております。提携の建築会社や、売買事業部とも連携しながら、オーナー様にとってベストな選択肢を一緒に模索いたします。

「空室対策といっても何から始めればいいのか...」「建替えと売却、どちらがいいのか分からない」など、不動産の活用に関するお悩み事がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。